월세 중개보수, 보증금을 거래금액으로 바꾸는 두 가지 산식
월차임에 100을 곱하는 경우와 70을 곱하는 경우가 갈리는 지점을 숫자로 확인합니다.
이 글이 답하는 것
- 월세 계약의 거래금액은 어떻게 계산하는가
- 100을 곱하는 경우와 70을 곱하는 경우는 어떻게 갈리는가
- 환산한 금액으로 보수 상한은 얼마가 되는가
- 구간별 요율은 어디서 확인하는가
월세 계약의 거래금액은 보증금에 월차임의 100배를 더해 산정합니다. 그 결과가 5천만원 미만이면 100배가 아니라 70배로 다시 계산합니다. 환산된 거래금액에 요율을 적용해 보수를 구하는데, 주택 임대차의 법정 상한은 거래금액의 1천분의 8이고 구간별 상한요율과 한도액은 시·도 조례로 정해집니다.
- 01보증금·월차임 정리
- 021차 환산 계산
- 035천만원 기준 확인
- 04조례 요율 확인
이사노트가 제안하는 순서 · 실제 일정과 계약에 맞게 조정하세요.
01거래금액이 먼저, 요율은 그다음입니다
중개보수는 월세 금액에 요율을 곱하는 방식이 아닙니다. 공인중개사법 시행규칙은 먼저 보증금에 월차임의 100배를 더해 거래금액을 만들고, 그 거래금액에 요율을 적용하도록 정합니다. 그래서 보증금이 작고 월세가 큰 계약과 보증금이 크고 월세가 작은 계약은 같은 월 부담이라도 거래금액이 달라질 수 있습니다.
025천만원 미만이면 70배로 다시 계산합니다
1차로 100배를 적용해 계산한 거래금액이 5천만원 미만인 경우에는 월차임에 70배를 곱해 다시 산정합니다. 소액 계약에서 보수가 과도하게 커지지 않도록 두는 장치입니다. 중요한 점은 두 산식을 비교해 유리한 쪽을 고르는 것이 아니라, 1차 결과가 기준선 아래일 때 적용 산식이 바뀐다는 순서라는 것입니다.
| 확인 항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 1차 환산 | 보증금 + (월차임 × 100) |
| 재산정 조건 | 1차 결과가 5천만원 미만일 때 |
| 재산정 산식 | 보증금 + (월차임 × 70) |
| 법정 상한 | 임대차 1천분의 8, 매매·교환 1천분의 9 |
| 구간 요율 | 시·도 조례로 정해 지역마다 다름 |
03실제로 계산해 보면 이렇게 갈립니다
보증금 1,000만원에 월세 50만원이면 1,000만원 + 5,000만원으로 6,000만원이 되어 5천만원 이상이므로 그대로 둡니다. 보증금 300만원에 월세 30만원이면 1차 환산이 3,300만원으로 5천만원 미만이므로, 300만원 + 2,100만원인 2,400만원으로 다시 계산합니다. 거래금액이 900만원 줄어들면 보수 상한도 함께 내려갑니다.
04상한은 법정 상한과 조례 요율 두 겹입니다
주택 임대차의 법정 상한은 거래금액의 1천분의 8, 매매·교환은 1천분의 9입니다. 다만 실제로 적용되는 구간별 상한요율과 한도액은 시행규칙 별표의 범위에서 시·도 조례로 정하므로 전국이 같은 금액이 아닙니다. 따라서 계산한 거래금액을 들고 해당 시·도 조례나 국토교통부 중개보수 요율표를 확인하는 단계가 반드시 필요합니다.
05오피스텔은 기준이 또 다릅니다
전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 부엌·화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔은 별도 요율표를 적용하고, 그 밖의 오피스텔은 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의로 정합니다. 주거용으로 쓰는 오피스텔이라고 해서 자동으로 주택 요율이 적용되는 것이 아니므로, 계약 전에 어느 기준이 적용되는지 확인하고 금액을 서면으로 받아 두세요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 최초 기준값 | 보증금과 월차임. |
| 중간 계산값 | 1차 환산 거래금액 = 보증금 + (월차임 × 100). |
| 재계산 조건 | 1차 결과가 5천만원 미만이면 보증금 + (월차임 × 70)으로 다시 산정. |
| 적용 제외 조건 | 오피스텔과 주택 외 부동산은 다른 요율 기준을 적용. |
| 실제 최종 결과 | 보증금 300만원·월세 30만원은 거래금액 2,400만원, 임대차 법정 상한 0.8% 적용 시 19만 2천원. |
| 실제 지급 금액 | 구간별 상한요율과 한도액은 시·도 조례로 더 낮아질 수 있어, 조례 확인 후 금액이 확정됩니다. |
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| 기준 시점 | 계약 체결 시점의 보증금·월차임으로 거래금액을 산정합니다. |
| 요율 적용 시점 | 계약 체결 당시 시행 중인 조례 요율표가 기준입니다. |
| 지급 시점 | 중개 완료 시 지급하며 계약서에 금액과 지급 시기를 적습니다. |
| 항목 | 식 | 결과 |
|---|---|---|
| 보증금 1,000만원 월세 50만원 환산 | 10000000+500000 × 100 | 6,000만원 |
| 보증금 300만원 월세 30만원 1차 환산 | 3000000+300000 × 100 | 3,300만원 |
| 5천만원 미만이라 70배로 재산정 | 3000000+300000 × 70 | 2,400만원 |
| 거래금액 2,400만원 임대차 법정 상한 | 24000000 × 0.008 | 19만 2천원 |
금액은 공식 법령·고시 기준으로 계산한 값입니다. 감면·중과나 지역 조례가 적용되면 결과가 달라집니다.
결론을 바꾸는 조건
- 1차 환산 결과가 5천만원 미만인 경우에만 70배 산식으로 다시 계산합니다.
- 구간별 상한요율과 한도액은 시·도 조례 소관이므로 전국 단일 금액이 아닙니다.
- 오피스텔은 면적과 시설 요건에 따라 별도 요율표 또는 협의 요율이 적용됩니다.
- 법정 상한을 넘는 금액을 청구하는 것은 허용되지 않습니다.
이런 경우에는 이렇게 됩니다
- 상황
- 보증금 300만원에 월세 30만원인 원룸을 계약하려고 중개보수를 확인하고 있습니다.
- 입력값
- 보증금 3,000,000원, 월차임 300,000원, 주택 임대차.
- 과정
- 1차 환산은 3,000,000 + 300,000 × 100 = 3,300만원입니다. 5천만원 미만이므로 70배 산식으로 다시 계산하면 3,000,000 + 300,000 × 70 = 2,400만원입니다. 법정 상한 0.8%를 적용하면 19만 2천원입니다.
- 최종 결과
- 거래금액 2,400만원, 법정 상한 기준 최대 19만 2천원입니다. 실제 상한은 해당 시·도 조례의 구간 요율과 한도액으로 더 낮을 수 있습니다.
- 예외
- 같은 조건의 오피스텔이면 면적·시설 요건에 따라 다른 요율표를 적용합니다.
- 다음 행동
- 계약 지역의 중개보수 요율표를 확인하고, 산정한 거래금액과 요율·금액을 계약서에 적습니다.
지금 할 수 있는 일
- 보증금과 월차임을 적어 1차 환산 거래금액을 계산합니다.
- 1차 결과가 5천만원 미만이면 70배 산식으로 다시 계산합니다.
- 계약 지역의 시·도 조례 또는 국토교통부 요율표에서 해당 구간의 상한요율과 한도액을 확인합니다.
- 거래금액 × 요율과 한도액 중 낮은 금액을 상한으로 확인합니다.
- 합의한 금액과 산정 근거를 계약서에 적고 영수증을 받습니다.
보증금 300만원 월세 30만원 계약
1차 환산 3,300만원이 5천만원 미만이어서 70배 산식으로 2,400만원이 되었습니다. 법정 상한 0.8% 기준 최대 19만 2천원이고, 조례 요율에 따라 더 낮아질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
100배와 70배 중 유리한 쪽을 고를 수 있나요
선택하는 것이 아닙니다. 1차로 100배를 적용한 결과가 5천만원 미만일 때만 70배 산식으로 다시 계산하는 순서입니다.
전세는 어떻게 계산하나요
전세는 전세금이 그대로 거래금액이 됩니다. 환산 산식은 보증금과 월차임이 함께 있는 월세 계약에 적용됩니다.
요율표 금액이 지역마다 다른 이유가 무엇인가요
시행규칙 별표가 정한 범위에서 시·도 조례로 구체적인 상한요율과 한도액을 정하기 때문입니다. 그래서 계약 지역 기준으로 확인해야 합니다.
이제, 내 이사에 적용해보세요.
설명에 사용한 기준을 내 조건으로 정리할 수 있습니다.
관련 도구 사용하기 →참고한 공식 자료
아래 자료는 소비자·행정 안내입니다. 본문의 체크리스트는 이사노트의 준비 제안입니다.
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