전용면적 85㎡가 세금을 바꿉니다, 지방교육세와 농어촌특별세의 자리
취득세에 따라붙는 두 가지 세금의 산출 방식과, 85㎡ 기준이 총액을 얼마나 움직이는지 계산해 봅니다.
이 글이 답하는 것
- 지방교육세는 어떻게 계산되는가
- 농어촌특별세는 누가 내고 누가 안 내는가
- 전용면적 85㎡가 총액을 얼마나 바꾸는가
- 감면을 받으면 이 두 세금은 어떻게 되는가
지방교육세는 과세표준에 취득세율의 절반을 적용한 금액의 20%여서 결과적으로 취득세율의 10분의 1입니다. 농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 이하 주택에는 붙지 않고, 85㎡를 넘으면 표준세율 2%로 산출한 취득세액의 10%, 즉 과세표준의 0.2%가 더해집니다. 같은 가액이라도 전용면적 때문에 총액이 0.2%포인트 달라집니다.
- 01전용면적 확인
- 02본세 계산
- 03부가 세금 계산
- 04합계 검증
이사노트가 제안하는 순서 · 실제 일정과 계약에 맞게 조정하세요.
01지방교육세는 취득세율에 연동됩니다
지방세법은 주택 유상거래의 지방교육세를 과세표준에 해당 취득세율의 50%를 적용해 산출한 금액의 20%로 정합니다. 두 비율을 곱하면 취득세율의 10분의 1이 되어, 1% 구간에서는 0.1%, 3% 구간에서는 0.3%가 됩니다. 별도로 신고하는 세금이 아니라 취득세 신고서에 함께 계산되므로, 금액을 따질 때는 처음부터 합계로 보는 편이 혼동이 적습니다.
02농어촌특별세는 면적으로 갈립니다
농어촌특별세법은 전용면적 85㎡ 이하 주택을 비과세로 둡니다. 85㎡를 넘으면 지방세법상 표준세율 2%를 적용해 산출한 취득세액의 10%가 부과되고, 이를 과세표준 기준으로 환산하면 0.2%입니다. 중요한 점은 이 0.2%가 실제 적용 세율과 무관하게 표준세율 2%를 기준으로 계산된다는 것입니다. 그래서 1% 구간이든 3% 구간이든 농어촌특별세는 같은 0.2%입니다.
| 확인 항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 지방교육세 | 과세표준 × (취득세율 × 50%) × 20% = 취득세율의 10분의 1 |
| 농어촌특별세 비과세 | 전용면적 85㎡ 이하 주택 |
| 농어촌특별세 과세 | 85㎡ 초과 시 과세표준의 0.2% |
| 감면 시 | 두 세금 모두 별도 산출 규정 적용 |
0385㎡ 한 줄 차이가 만드는 금액
5억원 주택이면 85㎡ 이하는 합계 1.1%로 550만원, 85㎡ 초과는 1.3%로 650만원입니다. 차이는 100만원입니다. 9억원을 넘는 12억원 주택이라면 3.3%와 3.5%의 차이로 3,960만원과 4,200만원, 차이가 240만원이 됩니다. 분양 면적이 아니라 등기부와 건축물대장의 전용면적으로 판단하므로 숫자를 직접 확인해야 합니다.
04감면을 받으면 계산 구조가 바뀝니다
취득세를 감면받으면 지방교육세도 감면율에 따라 조정되고, 농어촌특별세는 감면세액의 20%로 계산하는 별도 규정이 적용됩니다. 즉 본세가 줄어든 만큼 총액이 단순 비례로 줄어든다고 말할 수 없습니다. 감면 신청을 함께 하는 경우에는 신고서에 표시되는 세 가지 세액을 각각 확인하고, 이해되지 않는 항목은 접수 전에 담당자에게 물어보세요.
05총액을 확인하는 가장 빠른 길
위택스에서 취득세 신고를 작성하면 본세·지방교육세·농어촌특별세가 각각 계산되어 합계가 나옵니다. 신고 전 단계에서 금액만 확인하는 용도로도 쓸 수 있습니다. 전용면적, 취득당시가액, 감면 해당 여부 이 세 가지 입력값이 정확하면 총액도 정확해지므로, 입력 전에 서류로 값을 확정해 두는 것이 가장 효율적입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 최초 기준값 | 취득당시가액과 전용면적. |
| 중간 계산값 | 취득세 본세(가액 구간별 세율 적용). |
| 추가 세금 계산 | 지방교육세는 취득세율의 10분의 1, 농어촌특별세는 85㎡ 초과일 때 과세표준의 0.2%. |
| 적용 제외 조건 | 전용면적 85㎡ 이하는 농어촌특별세 비과세. 감면 적용 시에는 두 세금 모두 별도 산출 규정. |
| 실제 최종 결과 | 5억원 주택은 550만원(85㎡ 이하)과 650만원(85㎡ 초과). 12억원 주택은 3,960만원과 4,200만원. |
| 실제 납부 가능 여부 | 세 가지 세금을 하나의 취득세 신고서로 함께 납부합니다. |
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| 기준 시점 | 전용면적과 가액은 취득일 기준으로 판단합니다. |
| 신고·납부 기한 | 취득한 날부터 60일 이내에 세 가지를 함께 신고합니다. |
| 적용일 | 취득일에 시행 중인 세율과 비과세 기준이 적용됩니다. |
| 항목 | 식 | 결과 |
|---|---|---|
| 5억원 주택 85㎡ 이하 합계 | 500000000 × 0.011 | 550만원 |
| 5억원 주택 85㎡ 초과 합계 | 500000000 × 0.013 | 650만원 |
| 85㎡ 초과로 늘어나는 세금 | 500000000 × 0.002 | 100만원 |
| 12억원 주택 85㎡ 이하 합계 | 1200000000 × 0.033 | 3,960만원 |
| 12억원 주택 85㎡ 초과 합계 | 1200000000 × 0.035 | 4,200만원 |
금액은 공식 법령·고시 기준으로 계산한 값입니다. 감면·중과나 지역 조례가 적용되면 결과가 달라집니다.
결론을 바꾸는 조건
- 전용면적 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 비과세입니다.
- 농어촌특별세는 실제 적용 세율이 아니라 표준세율 2%를 기준으로 산출합니다.
- 감면을 받은 경우 농어촌특별세는 감면세액의 20%로 계산하는 규정이 적용됩니다.
- 분양 면적이나 공급 면적이 아니라 등기부·건축물대장의 전용면적으로 판단합니다.
이런 경우에는 이렇게 됩니다
- 상황
- 같은 단지에서 전용면적 84㎡와 101㎡ 중 하나를 5억원에 매수하려고 비교하고 있습니다.
- 입력값
- 취득당시가액 5억원, 감면 해당 없음, 전용면적 84㎡ 또는 101㎡.
- 과정
- 두 경우 모두 6억원 이하여서 취득세 1%로 500만원, 지방교육세 0.1%로 50만원입니다. 101㎡는 85㎡를 넘으므로 농어촌특별세 0.2%인 100만원이 더해집니다.
- 최종 결과
- 84㎡는 550만원, 101㎡는 650만원입니다. 세금 차이는 100만원입니다.
- 예외
- 두 주택 중 하나가 감면 대상이면 이 비교는 다시 계산해야 합니다.
- 다음 행동
- 두 주택의 건축물대장 전용면적을 확인하고, 위택스 신고 화면에 각각 입력해 총액을 비교합니다.
지금 할 수 있는 일
- 건축물대장이나 등기부등본에서 전용면적 숫자를 확인합니다.
- 취득당시가액에 가액 구간별 세율을 적용해 본세를 계산합니다.
- 본세 세율의 10분의 1로 지방교육세를 더합니다.
- 전용면적이 85㎡를 넘으면 과세표준의 0.2%를 농어촌특별세로 더합니다.
- 위택스 신고 화면에서 세 항목 합계가 계산한 금액과 일치하는지 확인합니다.
5억원 주택에서 전용면적만 다른 두 경우
84㎡는 취득세 500만원과 지방교육세 50만원으로 550만원, 101㎡는 농어촌특별세 100만원이 더해져 650만원이었습니다.
자주 묻는 질문
농어촌특별세도 세율 구간에 따라 커지나요
아닙니다. 표준세율 2%를 기준으로 산출하므로 가액 구간과 무관하게 과세표준의 0.2%입니다. 다만 감면을 받으면 별도 규정이 적용됩니다.
지방교육세를 따로 납부해야 하나요
취득세 신고서에 함께 계산되어 한 번에 납부합니다. 별도 신고 절차는 없습니다.
전용면적이 정확히 85㎡면 어떻게 되나요
85㎡ 이하가 비과세 기준이므로 85㎡는 비과세에 해당합니다. 소수점 단위 면적은 대장에 적힌 숫자로 판단하세요.
이제, 내 이사에 적용해보세요.
설명에 사용한 기준을 내 조건으로 정리할 수 있습니다.
관련 도구 사용하기 →참고한 공식 자료
아래 자료는 소비자·행정 안내입니다. 본문의 체크리스트는 이사노트의 준비 제안입니다.
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