주택 취득세, 실제로 통장에서 나가는 총액은 얼마인가
취득세율만 보면 금액이 틀립니다. 지방교육세와 농어촌특별세까지 더한 최종 납부액을 가액 구간별로 계산해 정리합니다.
이 글이 답하는 것
- 내 주택 가액에 적용되는 취득세율은 몇 퍼센트인가
- 취득세 외에 함께 내는 세금은 무엇인가
- 전용면적 85㎡가 금액을 얼마나 바꾸는가
- 최종적으로 한 번에 내는 총액은 얼마인가
주택을 유상으로 사면 취득세 본세만 내는 것이 아니라 지방교육세가 항상 따라붙고, 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세까지 더해집니다. 가액 6억원 이하 85㎡ 이하 주택이면 합계 세율은 1.1%, 85㎡를 넘으면 1.3%입니다. 9억원을 넘는 주택은 각각 3.3%와 3.5%가 됩니다.
- 01전용면적 확인
- 02취득당시가액 확정
- 03위택스 신고 작성
- 0460일 이내 납부
이사노트가 제안하는 순서 · 실제 일정과 계약에 맞게 조정하세요.
01취득세율은 가액 구간으로 세 갈래입니다
지방세법은 주택을 유상거래로 취득할 때 취득당시가액 6억원 이하는 1천분의 10, 9억원 초과는 1천분의 30을 적용합니다. 6억원을 넘고 9억원 이하인 구간은 고정 세율이 아니라 (취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1/100 식으로 계산하고, 소수점 다섯째자리에서 반올림해 넷째자리까지 씁니다. 가액이 올라갈수록 세율이 연속적으로 올라가도록 만든 구조여서, 구간 경계에서 세금이 급격히 뛰지 않습니다.
02지방교육세는 선택이 아니라 항상 함께입니다
주택 유상거래의 지방교육세는 과세표준에 해당 취득세율의 절반을 적용해 산출한 금액의 20%입니다. 식을 정리하면 취득세율의 10분의 1이 되어, 취득세율이 1%면 0.1%, 3%면 0.3%가 붙습니다. 취득세와 같은 신고서로 함께 신고·납부하므로 따로 기억해야 하는 세금이 아니라 총액의 일부로 보는 편이 정확합니다.
| 확인 항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 취득세 본세 | 6억 이하 1%, 6억~9억 계산식, 9억 초과 3% |
| 지방교육세 | 취득세율의 10분의 1 (0.1%~0.3%) |
| 농어촌특별세 | 85㎡ 이하 없음, 초과 시 0.2% |
| 신고·납부 | 취득일부터 60일 이내 함께 신고 |
03농어촌특별세는 전용면적 85㎡가 기준입니다
농어촌특별세법은 전용면적 85㎡ 이하 주택을 비과세로 둡니다. 85㎡를 넘으면 표준세율 2%를 적용해 산출한 취득세액의 10%, 즉 과세표준의 0.2%가 더해집니다. 같은 가액이라도 전용면적 한 줄 차이로 총액이 0.2%포인트 달라지므로, 계약 전에 등기부와 건축물대장의 전용면적을 확인하는 것이 금액 확인의 일부입니다.
04가액 구간별 최종 합계 세율로 보세요
85㎡ 이하 기준으로 6억원 이하는 1.1%, 7억5천만원이면 세율 2%가 계산되어 합계 2.2%, 9억원 초과는 3.3%입니다. 85㎡를 넘으면 각각 1.3%, 2.4%, 3.5%가 됩니다. 5억원 주택 85㎡ 이하라면 취득세 500만원에 지방교육세 50만원을 더해 550만원, 12억원 주택 85㎡ 초과라면 취득세 3,600만원에 지방교육세 360만원과 농어촌특별세 240만원을 더해 4,200만원입니다.
05감면과 중과가 있으면 이 계산은 출발점입니다
생애최초 감면, 다주택 중과, 조정대상지역 규정 등이 걸리면 위 합계는 그대로 적용되지 않습니다. 특히 취득세를 감면받으면 지방교육세 산출 방식도 달라지고 농어촌특별세는 감면세액을 기준으로 계산하는 별도 규정이 적용됩니다. 위택스 취득세 계산과 관할 시·군·구 세무부서의 안내로 본인 사안의 최종 금액을 확정하세요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 최초 기준값 | 취득당시가액(실제 거래금액). 공시가격이나 감정가가 아니라 신고하는 취득당시가액입니다. |
| 중간 계산값 | 가액 구간에 따른 취득세율. 6억원 이하 1%, 6억~9억 계산식, 9억원 초과 3%. |
| 함께 붙는 세금 | 지방교육세는 취득세율의 10분의 1. 전용면적 85㎡ 초과면 농어촌특별세 0.2% 추가. |
| 적용 제외 조건 | 감면·중과 규정이 적용되는 경우. 이때는 본세와 부가 세금의 산출 방식이 모두 달라집니다. |
| 실제 최종 결과 | 85㎡ 이하 기준 합계 세율 1.1%(6억 이하) · 2.2%(7억5천만원) · 3.3%(9억 초과). 85㎡ 초과는 1.3% · 2.4% · 3.5%. |
| 실제 납부 가능 여부 | 취득일부터 60일 이내에 세 가지 세금을 한 장의 신고서로 함께 신고·납부합니다. |
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| 기준 시점 | 취득당시가액과 전용면적은 취득일 기준으로 판단합니다. |
| 신고·납부 기한 | 부동산을 취득한 날부터 60일 이내. |
| 세율 적용 시점 | 계약일이 아니라 취득일에 시행 중인 세율이 기준입니다. |
| 실제 결과 발생일 | 신고서를 접수하고 세액을 납부한 날 등기 신청에 쓸 영수증이 생깁니다. |
| 항목 | 식 | 결과 |
|---|---|---|
| 5억원 주택 취득세 본세 | 500000000 × 0.01 | 500만원 |
| 5억원 주택 지방교육세 | 500000000 × 0.001 | 50만원 |
| 5억원 주택 85㎡ 이하 합계 | 500000000 × 0.011 | 550만원 |
| 7억5천만원 주택 적용 세율 | (750000000 × 2 ÷ 300000000-3) ÷ 100 | 2% |
| 7억5천만원 주택 취득세 본세 | 750000000 × 0.02 | 1,500만원 |
| 7억5천만원 주택 지방교육세 | 750000000 × 0.002 | 150만원 |
| 7억5천만원 주택 85㎡ 이하 합계 | 750000000 × 0.022 | 1,650만원 |
| 12억원 주택 취득세 본세 | 1200000000 × 0.03 | 3,600만원 |
| 12억원 주택 지방교육세 | 1200000000 × 0.003 | 360만원 |
| 12억원 주택 농어촌특별세 | 1200000000 × 0.002 | 240만원 |
| 12억원 주택 85㎡ 초과 합계 | 1200000000 × 0.035 | 4,200만원 |
금액은 공식 법령·고시 기준으로 계산한 값입니다. 감면·중과나 지역 조례가 적용되면 결과가 달라집니다.
결론을 바꾸는 조건
- 전용면적 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 부과되지 않습니다.
- 취득세를 감면받으면 지방교육세와 농어촌특별세 산출 방식이 함께 달라집니다.
- 다주택·법인 취득 등 중과 대상이면 위 세율표가 아니라 중과세율이 적용됩니다.
- 주택이 아닌 부동산이나 무상취득(증여·상속)은 다른 조문의 세율을 적용합니다.
이런 경우에는 이렇게 됩니다
- 상황
- 전용면적 84㎡ 아파트를 7억5천만원에 매수해 잔금을 치렀습니다.
- 입력값
- 취득당시가액 7억5천만원, 전용면적 84㎡(85㎡ 이하), 감면·중과 해당 없음.
- 과정
- 6억~9억 구간이므로 (750,000,000 × 2 ÷ 300,000,000 − 3) × 1/100 = 2%. 취득세 1,500만원. 지방교육세는 세율의 10분의 1인 0.2%로 150만원. 85㎡ 이하여서 농어촌특별세는 없습니다.
- 최종 결과
- 합계 1,650만원을 한 번에 신고·납부합니다. 합계 세율은 2.2%입니다.
- 예외
- 같은 가액에 전용면적이 86㎡였다면 농어촌특별세 150만원이 더해져 1,800만원이 됩니다.
- 다음 행동
- 잔금일부터 60일을 달력에 표시하고, 위택스에서 취득세 신고를 진행한 뒤 영수증으로 등기를 신청합니다.
지금 할 수 있는 일
- 등기부등본과 건축물대장에서 전용면적이 85㎡를 넘는지 확인합니다.
- 매매계약서의 거래금액으로 취득당시가액을 확정합니다.
- 위택스에서 취득세 신고를 작성해 본세·지방교육세·농어촌특별세 합계를 확인합니다.
- 취득일부터 60일 이내에 신고·납부하고 영수증을 보관합니다.
- 감면 가능성이 있으면 신고 전에 관할 시·군·구 세무부서에 감면 요건을 확인합니다.
전용면적 84㎡를 7억5천만원에 매수한 경우
계산식으로 세율 2%가 나와 취득세 1,500만원, 지방교육세 150만원, 85㎡ 이하여서 농어촌특별세 없음. 합계 1,650만원을 잔금일부터 60일 이내에 함께 신고·납부했습니다.
자주 묻는 질문
취득세만 준비하면 되나요
아닙니다. 지방교육세가 항상 함께 붙고 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세까지 더해집니다. 세 가지를 합친 금액으로 자금 계획을 세우세요.
6억원을 아주 조금 넘으면 세금이 크게 뛰나요
그렇지 않습니다. 6억~9억 구간은 고정 세율이 아니라 가액에 비례해 올라가는 계산식을 쓰기 때문에 경계에서 급격히 뛰지 않습니다.
계약일과 잔금일 중 어느 날이 기준인가요
세율과 전용면적 판단, 60일 기한 모두 취득일을 기준으로 봅니다. 일반적인 매매에서는 잔금 지급과 등기 시점이 기준이 되므로 계약일로 계산하지 않도록 주의하세요.
이제, 내 이사에 적용해보세요.
설명에 사용한 기준을 내 조건으로 정리할 수 있습니다.
관련 도구 사용하기 →참고한 공식 자료
아래 자료는 소비자·행정 안내입니다. 본문의 체크리스트는 이사노트의 준비 제안입니다.
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